Keller ausbauen

Warum einen Keller ausbauen?

Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, wie der ausgebaute Keller genutzt werden kann. Bevor das Projekt Keller ausbauen in Angriff genommen wird, sollte die spätere Nutzungsmöglichkeit festgelegt werden, da je nach Nutzung bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden müssen.

Für den ausgebauten Keller gibt es verschiedene Nutzungsmöglichkeiten:

• Fitnessraum oder Musikraum – Aufgrund der Geräuschkulisse ist es ratsam, eine extra Tür zwischen Keller und Erdgeschoss einzuplanen.

• Heimkino bzw. Entertainment-Raum – Auch hierfür ist es sinnvoll, eine extra Tür einzubauen. Vorteil des Kellers ist, dass in der Regel kaum Fenster vorhanden sind, was gerade bei der Heimkino-Nutzung sinnvoll ist.

• Arbeitszimmer – Der Keller ist perfekt geeignet, wenn konzentriertes Arbeiten erwünscht ist und wenn Arbeit und Familie getrennt werden sollen.

• Spielzimmer für Kinder / Zimmer für Jugendliche – Es bietet sich an, eine offene Treppe einzubauen, um so den Keller leichter in das Familienleben zu integrieren.

• Abstellraum/Werkstatt – Viele Männer träumen von einem kleinen Reich, indem sie schalten und walten können.

• Einliegerwohnung – Durch regelmäßige Mieteinnahmen kann die Finanzierung abgesichert werden. Die Kellerwohnung ist nicht nur steuerlich begünstigt, sondern sie ermöglicht auch eine höhere KfW-Förderung beim Hausbau. Jedoch müssen einige wesentliche Dinge vorhanden sein, um den Keller wirklich als Wohnraum zu deklarieren.

Die Herausforderungen beim Ausbau eines Kellers

In erster Linie kommt es auf die spätere Nutzung der Kellerräume an. Werden die entstandenen Räumlichkeiten nur privat für Hobbys und Co. genutzt, dann ist in der Regel keine bauliche Genehmigung nötig. Anders sieht dies allerdings aus, wenn aus dem Keller ein Wohnkeller werden soll, der unter Umständen als Einliegerwohnung vermietet wird. Hier ist grundsätzlich eine Baugenehmigung vom Bauamt nötig. Wir möchten mit diesem Artikel näher auf die Vorgaben eingehen und erläutern, was Eigentümer beim Keller ausbauen beachten müssen.

Keller ausbauen – Vorbereitungen

Der Kellerausbau beginnt erst einmal mit allgemeinen Vorbereitungen. Je länger der Keller genutzt wurde, umso mehr unnützes Zeug hat sich im Laufe der Zeit angesammelt. Vieles wurde eventuell schon lange vergessen. Dies bedeutet, dass der Kellerausbau zuerst einmal mit gründlichem Ausmisten beginnt. Um sich einen Überblick zu verschaffen, ist es sinnvoll, den Keller erst einmal in verschiedene Bereiche zu unterteilen. Diese können wie folgt aussehen:

• Behalten

• Wegwerfen

• Verkaufen

• Verschenken bzw. Spenden

Prüfen der baulichen Voraussetzungen

Soll der bisherige Keller in Zukunft als Wohnkeller genutzt werden, müssen Eigentümer überprüfen, ob es möglich ist, die folgenden Vorschriften und Vorgaben zu erfüllen:

• Deckenhöhe – Die Decke muss mindestens eine Höhe von 2,30 m haben. In einigen Bundesländern wie zum Beispiel Nordrhein-Westfalen und Bayern muss die Deckenhöhe 2,40 m betragen. Erst wenn diese Vorgabe erfüllt ist, gilt der Keller als Aufenthaltsraum im baurechtlichen Sinne und kann als Wohnkeller umfunktioniert werden.

• Heizung – Soll der Keller nach dem Ausbau als zusätzlicher Wohnraum genutzt werden, muss eine Heizung vorhanden sein. Hierbei ist es wichtig, dass beheizte Kellerräume den Vorgaben der Energie-Einspar-Verordnung (EnEV) entsprechen.

• Tageslicht/Belüftung – Die Fensterflächen müssen eine Minimalgröße aufweisen, damit genug Tageslicht in den Raum kommt. Gemäß der Bauordnung beträgt diese mindestens 10 % im Verhältnis zur Raumgrundfläche.

• Trockenheit – Die Außenwände müssen vollständig trocken sein.

• Dämmung – Wände und Böden müssen gemäß der gesetzlichen Vorgaben wärmeisoliert sein. Hierzu muss der U-Wert des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) beachtet werden.  

• Brandschutz – Der Wohnkeller muss den Anforderungen des Brandschutzes für Wohnräume genügen. Wichtig ist ein zweiter Fluchtweg, wie zum Beispiel eine Terrassentür oder ein großes Fenster.

Genehmigungen und Bauvorschriften

Damit der Wohnkeller als solcher genutzt werden darf, ist eine baurechtliche Genehmigung erforderlich. Extrem wichtig ist dies, wenn die neu gestalteten Kellerräume vermietet oder als Ferienwohnung genutzt werden sollen.  Bevor Eigentümer sich um diese Genehmigung kümmern, müssen sie überprüfen, ob gemäß Bebauungsplan die Geschossflächenzahl (GFZ) den Keller als zusätzlichen Wohnraum zulässt.

Wird der Keller als Einliegerwohnung vermietet, müssen weitere Voraussetzungen bzw. Regelungen erfüllt werden. Die geschlossene Wohneinheit muss über ein Bad und eine Küche verfügen sowie einen separaten Zugang haben. Des Weiteren wird für die Kellerwohnung ein eigener Wasserzähler, ein Stromkreis und ein Sicherungskasten benötigt.

Worauf sollte beim Keller ausbauen geachtet werden?

Beim Keller ausbauen müssen ein paar wesentliche Punkte beachtet werden. Wir haben uns diese näher angeschaut.

Dämmung

Sobald das Untergeschoss als Wohnkeller genutzt werden soll, ist die Wärmedämmung wichtig, da Beton, Leichtbeton oder Mauersteine eine zu hohe Wärmeleitfähigkeit bzw. eine zu geringe Wärmedämmleistung haben. Durch die Dämmung können die Anforderungen an das Gebäudeenergiegesetz (GEG) leichter erfüllt werden. Wird der Keller durch eindringende Feuchtigkeit von außen geschützt, ist die Rede von einer Sockeldämmung (Perimeterdämmung). Da der Bereich rund um das Haus ausgegraben werden muss, ist diese Maßnahme sehr aufwändig. Allerdings wird dadurch eine sehr gute Dämmwirkung erreicht und innerhalb der Kellerräume geht kein Platz durch eine Dämmstoffschicht verloren. Im nächsten Schritt geht es an die Innendämmung. Gemäß dem GEG darf für Kellerwände, Kellerdecken und dem Kellerfußboden ein U-Wert von maximal 0,35 W/m²K erreicht werden.

Bei der Dämmung gilt zu beachten, dass diese nur aufgebracht werden kann, wenn die Wände komplett trocken sind. Selbst dann besteht die Gefahr von sogenannten Wärmebrücken.

Zur Dämmung der Kellerdecke bieten sich Hartschaum- und Mineralstoffplatten sowie Dämmplatten aus Steinwolle an.

Im Übrigen gibt es für einige der Dämmmaßnahmen für den Wohnkeller eine staatliche Förderung.

Belüftung

Auch, ohne dass Nässe durch die Außenwände eindringt, ist es im Keller oftmals feucht. Es kommt zur Luftfeuchtigkeit, die sich an den kalten Kellerwänden niederschlägt, kondensiert und so zur Schimmelbildung bzw. zum muffigen Geruch führt. Durch richtiges Lüften kann diesem Umstand entgegengewirkt werden. Hausbesitzer, die auf der sicheren Seite sein möchten, sollten beim Keller ausbauen eine Lüftungsanlage installieren. Mit einem Hygrometer kann die Luftfeuchtigkeit jederzeit im Auge behalten werden.

Um Schimmel im Wohnkeller zu vermeiden, muss der Keller regelmäßig gelüftet werden. Experten raten hier zum drei – bis viermal Lüften für einige Minuten pro Tag. Dazu sollten die Fenster weit geöffnet werden.

Licht

Im Wohnkeller muss ausreichend Tageslicht vorhanden sein. Dazu ist es wichtig, dass möglichst viele Fenster und Türen eingebaut werden. Ist dies nicht möglich, können alternativ LED-Panels an der Decke installiert werden. Diese können ganz nach Bedarf den Raum im Keller mit verschiedenen Lichtfarben erhellen. Die Lichtfarben reichen dabei von warmweiß (3.000 Kelvin) bis zu Tageslicht (6.000 Kelvin) und kosten zwischen 130 und 200 Euro. Für mehr Komfort sorgt eine Fernsteuerung.

Heizung, Wasser und Strom

Durch eine Bodendämmung können die Heizkosten effektiv gesenkt und der Wohnkomfort erhöht werden, da keine Kälte ungehindert durch die Bodenplatte eindringen kann. Für den Kellerboden bietet sich hier die Aufbodendämmung an. Damit es. Nicht zur Kondensation von Feuchtigkeit kommt, ist die sogenannte Dampfsperre unabdingbar. Darüber werden die Dämmplatten verklebt und der Bodenbelag verlegt.

Aufgrund der Raumhöhe ist die Fußbodenheizung im Keller keine sinnvolle Option. Es bieten sich als Alternative die klassischen Heizkörper oder auch die Wandheizungen an. Bei der Heizungsanlage ist es unumgänglich, dass die strengen Vorgaben des Gebäude-Energie-Gesetzes (GEG) beachtet werden.

Bei einem Wohnkeller müssen Sanitärräume vorhanden sein. Aus diesem Grund ist hier auch die Frage des Abwassers zu klären. Sollte sich der Ablauf des Kellers unterhalb der Kanalisation befinden, muss eine Schmutzwasser-Hebeanlage installiert werden. So kann Abwasser nicht in die Rückstauebene zurückfließen und den Keller überfluten. Neben dem eigenen Wasserzähler für die Einliegerwohnung muss auch an einen separaten Stromkreis mit Sicherungskasten gedacht werden.

Schallschutz

Nicht nur die gedämmte Decke, sondern auch eine schalldichte Tür sowie schallschluckende Wandverkleidungen sorgen dafür, dass Geräusche aus dem Stockwerk darüber nicht allzu sehr stören. Insbesondere durch den Schallschutz an der Kellerdecke ist sichergestellt, dass der Trittschall von oben sich im Toleranzbereich bewegt.

Kellerfenster

Die üblichen Kellerfenster sind weder optisch eine Augenweide, noch sind sie gemäß den neuen Standards gedämmt.

Müssen die Fenster vergrößert werden, dann ist eine Genehmigung erforderlich, denn durch das Vergrößern ändert sich die Statik des Hauses. Außerdem stellen größere Kellerfenster eine bauliche Veränderung dar. Speziell bei denkmalgeschützten Gebäuden sollte die bauliche Veränderung im Vorfeld geklärt werden.

Größere Fenster sind nicht nur sinnvoll, damit mehr Luft, sondern auch mehr Tageslicht in die Kellerräume gelangt.

Im Zusammenhang mit den neuen Kellerfenstern muss auch an den Einbruchschutz gedacht werden. Hierzu gibt es verschiedene Möglichkeiten, wobei die meisten Bauherren sich für einen integrierten Einbruchschutz in die Fenster entscheiden. Dies wirkt deutlich eleganter, als wenn vor den Fenstern Gitter angebracht werden.

Tipps und Empfehlungen für das erfolgreiche Keller ausbauen

Gerade Hausbesitzer, die sich durch ihren Keller mehr Platz wünschen, denken oft daran, ihren Keller ausbauen zu lassen. Zum einen sorgt dies für mehr Ordnung und Platz und zum anderen kann der Keller als Wohnkeller vermietet werden. Letzteres sorgt für zusätzliche Mieteinnahmen, die eine bestehende oder die zusätzliche Finanzierung absichern können.

Ein. Bestehender Keller kann aber nicht nur als zusätzliche Wohnfläche ausgebaut werden, sondern auch als Sauna bzw. als Wellness-Oase. Die Möglichkeiten sind hier vielfältig.

Vollkommen egal, für welche Möglichkeit sich Hausbesitzer entscheiden, das Wichtigste ist die Baugenehmigung. Beim Keller ausbauen handelt es sich um eine Nutzungsänderung, die vom Bauamt genehmigt werden muss. Um eine solche Genehmigung zu bekommen, gilt es die Geschossflächenzahl (GFZ) zu beachten. Ebenfalls zu beachten ist die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes. In dieser werden die lichte Raumhöhe, die Größe der Fenster und die Anforderungen an den Brandschutz festgelegt. Wichtig ist auch ein zweiter Fluchtweg, der in den meisten Fällen durch eine außenliegende Kellertreppe realisiert werden kann. Des Weiteren muss der Keller durch eine F 90-Brandschutzwand und einer Brandschutztür vom Rest des Hauses getrennt sein.

Um den entsprechenden Bauantrag beim Bauamt zu stellen, ist ein Planer (Architekt) nötig, der auch beim Raum- und Belichtungskonzept der beste Ansprechpartner ist.

Nach dem Kellerausbau muss folgendes beachtet werden. Besonderes Augenmerk muss dabei auf die Schimmel-Vorbeugung gelegt werden. Gerade durch Wandfarben, Kleister und nasse Baumaterialien wie Putz und Estrich kommt viel Feuchtigkeit in den Keller, sodass in den ersten Monaten nach dem Ausbau nicht nur sorgfältig geheizt, sondern auch ausreichend und gezielt gelüftet werden muss.

Für die Einrichtung gilt, dass im ersten Jahr die Möbel mindestens 5 cm von der Wand entfernt stehen müssen, denn nur so kann die Luft ausreichend zirkulieren. Bilder sollten mit kleinen Abstandshaltern von der Wand ferngehalten werden. Kartons und Bücher sollten gerade in den ersten Monaten nur unter Vorsicht im ausgebauten Keller gelagert werden.

Höher als 60 % sollte die Luftfeuchtigkeit auf Dauer nicht betragen.

Was kostet ein Kellerausbau?

Genau wie beim Hausbau können die genauen Kosten für den Kellerausbau nicht pauschal benannt werden. Realistisch betrachtet, müssen Bauherren beim Kellerausbau mit 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter rechnen. Dies bedeutet, wenn ein Keller mit 50 Quadratmetern Fläche ausgebaut wird, kann mit 50.000 Euro und mehr gerechnet werden. Dabei sind die Kosten stark von den Eigenleistungen des Hausbesitzers abhängig. Hausbesitzer müssen in jedem Fall bedenken, wenn Sie aus dem Keller einen Wohnkeller machen möchten, dann treiben die Kosten für sanitäre Anlagen, Wasser- und Stromanschlüsse sowie der extra Sicherungskasten die Gesamtkosten deutlich in die Höhe. Allerdings steigt mit dem Kellerausbau auch der Wert des Hauses deutlich.

Fazit – wertvollen Wohnraum schaffen

Mit einem Wohnkeller kann der Wohnraum im Untergeschoss sinnvoll erweitert werden. Je nach Ausstattung dient er nur Eigennutzung oder kann als Einliegerwohnung vermietet werden. Aufgrund der hohen gesetzlichen Auflagen ist der Ausbau eines Kellers kostspielig, doch im Laufe der Zeit rechnet sich der Aufwand.

In jedem Fall muss vor den ersten Baumaßnahmen im Keller ein Experte zurate gezogen werden, der nicht nur die Statik neu berechnet, sondern sich auch mit Denkmalschutz bei alten Häusern auskennt. Haben sich Hausbesitzer erst einmal mit den planerischen und handwerklichen Herausforderungen vertraut gemacht, können sie aus ihrem muffigen Keller schnell eine Wohlfühloase schaffen.