Kellerexperte

Fertighaus mit Keller

Zukünftige Hausbesitzer stehen schon bei der Planung des Eigenheims vor einer wichtigen Entscheidung. Benötigen sie einen Keller? In der Zukunft können an einem Fertighaus viele Änderungen vorgenommen werden, einen Keller nachträglich zu bauen ist allerdings nicht realisierbar. Aus diesem Grund sollte eine solche Entscheidung nicht übereilt getroffen werden, auch wenn das Haus mit Fertigkeller zuerst einmal mehr kostet. Mit dem folgenden Artikel möchten wir das Thema Keller näher beleuchten und dabei sowohl auf die Kosten als auch auf die Vor- und Nachteile eingehen.

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Wann lohnt sich der Bau eines Kellers bei einem Fertighaus?

Der Quadratmeterpreis für Baugrundstücke ist in den meisten Fällen sehr hoch, sodass Bauherren eher ein kleines Grundstück kaufen und die bestehende Fläche bestmöglich nutzen. Sie bauen in die Tiefe und entscheiden sich in den meisten Fällen für ein Fertighaus mit Keller. Der Keller bietet verschiedene Möglichkeiten der Nutzung, vom Lagerraum bis hin zum Wohnkeller bzw. der Einliegerwohnung.  

Selbst finanziell lohnt sich der Kellerbau für die meisten Baufamilien. Daher sollte die Baufamilie bei der Hausplanung eine individuelle Bedarfsanalyse mit Aufstellung der anfallenden Kosten erstellen, um so das Kosten-Nutzungs-Verhältnis besser abwägen zu können.

Handelt es sich beim Keller nicht um ein Vollgeschoss, dann wird dieser auch nicht bei der Geschossflächenzahl mitgerechnet. Die Geschossflächenzahl beim Hausbau bedeutet, dass festgelegt ist, wie viel Fläche für Wohnraum bzw. Nutzfläche auf dem Grundstück realisierbar ist. Gerade bei kleineren Baugrundstücken lohnt sich die komplette Unterkellerung des Eigenheims, da beim Hausbau die genehmigungspflichtige Wohnfläche geringer angesetzt wird. Bei einem Grundstück in Hanglage sorgt die Unterkellerung für ein solides Fundament. Für eine Bodenplatte sind weitreichende Erdarbeiten sowie Stahlbeton nötig.  Des Weiteren muss das Grundstück aufwendig abgegraben und aufgefüllt werden, um eine ebene Fläche für das Fundament der diversen Haustypen zu schaffen.

Auch wenn das Bauen eines Kellers die Kosten zu Anfang in die Höhe treibt, sollte nicht nur aufgrund der Kosten auf den Keller verzichtet werden. Der Keller bietet Platz für die Haustechnik, der nicht von der Wohnfläche abgezogen werden muss. Außerdem bieten Kellerräume Abstellmöglichkeiten, Platz für Waschmaschine und Co. sowie Räume für Hobby, einen eigenen Fitness- und Wellnessbereich oder zusätzliche Wohnfläche für Arbeitszimmer, Gästezimmer und dergleichen. Die nutzbare Wohnfläche im Untergeschoss kann preiswerter realisiert werden als in einem der oberen Stockwerke. Gleichzeitig schützt der Keller das Mauerwerk vor Feuchtigkeit und isoliert dabei die Wohnfläche, was wiederum zu einer Senkung der Heizkosten führt.

Die verschiedenen Varianten der Nutzung verdeutlichen, dass sich ein Fertighaus mit Keller für jeden Bauherren lohnt, da nachträglich keine Möglichkeiten zum Bauen eines Kellers mehr bestehen.

Herstellung eines Fertigkellers: So geht’s!

Den Keller können sich Bauherren von einem externen Anbieter oder von der Kellerbausparte des Fertighausherstellers errichten lassen. Der Ablauf ist dabei nahezu identisch.

Ein Computer steuert die Fertigung, sodass die einzelnen Elemente am Ende perfekt zusammenpassen. Die Fertigteilelemente werden im Werk des Herstellers wetterunabhängig produziert und später vor Ort nur noch zusammengebaut. Üblicherweise sind Fertigkeller zweischalig aufgebaut. Bei der dazugehörigen Dämmung kann der Bauherr zwischen einer außen liegenden Perimeterdämmung, einer Innendämmung und einer Kerndämmung im Inneren der Wände des Beton-Fertigkellers wählen.

Aussparungen für Fenster und Türen sowie Leitungen und elektrische Anschlüsse werden bereits im Werk des Herstellers integriert, sodass auf der Baustelle keine unnötige Zeit investiert werden muss. Wenn die Baugrube ausgehoben ist und die Bodenplatte bzw. die Fundamentplatte betoniert wurde, kann der Fertigkeller aufgebaut werden. Bei diesem Arbeitsschritt wird auch die benötigte Drainage verlegt. Der Fertigkeller kann innerhalb von 3 Werktagen aufgebaut werden, sodass dem Bau des Hauses ab Oberkante Keller (OK) nichts mehr im Wege steht.

Kellerbau beim Fertighaus: Wer übernimmt die Arbeit?

Zum einen kann der Fertighaushersteller eine externe Firma mit dem Kellerbau beauftragen und zum anderen kann er ein eigenes Team dafür abstellen, wenn eine eigene Kellerbausparte zum Unternehmen zählt. Letzteres bietet eine Reihe von Vorteilen, da die verschiedenen Teams des Fertighausanbieters aufeinander eingespielt sind und die verschiedenen Anforderungen besser aufeinander abgestimmt werden können. Für Baufamilien bedeutet dies Terminsicherheit, da alles rund um das neue Haus aus einer Hand kommt. Zusätzlich haben die Kunden für das komplette Fertighaus mit Keller nur einen Ansprechpartner, nämlich den Fertighaushersteller. Dies spart nicht nur Zeit, sondern kann auch helfen, die Nerven zu schonen.

Welche Keller Bauweisen gibt es?

Entscheiden sich Baufamilien für ein Fertighaus mit Keller, haben sie die Wahl zwischen zwei verschiedenen Bauweisen. Wir möchten im weiteren Verlauf auf die beiden Bauweisen näher eingehen.

Fertigkeller

In den meisten Fällen entscheiden sich Bauherren beim Fertighaus für den Fertigkeller, da dies die komplette Bauzeit deutlich verkürzt.

Der Keller in Fertigbauweise besteht aus Stahlbeton bzw. einem wasserundurchlässigen Beton (WU-Beton), welcher mittels computergesteuerter Technik industriell wettergeschützt und passgenau produziert werden kann. Bei der Planung können die verschiedensten Kundenwünsche berücksichtigt werden. Nach der Produktion werden die fertigen Betonteile auf die Baustelle transportiert und dort von einem Montageteam zusammengebaut. Diese Bauweise ermöglicht es, dass der Keller innerhalb weniger Tage errichtet ist und der Hausbau beginnen kann. Dies spart nicht nur Bauzeit, sondern auch Kosten. Gleichzeitig ist sichergestellt, dass der Keller millimetergenau zum Fertighaus passt, denn gerade bei einem Fertighaus werden nur sehr geringe Maßtoleranzen akzeptiert.

Gemauerter Keller

Der gemauerte Keller besteht üblicherweise aus Ziegeln oder Schalungssteinen. Letztere werden aufgeschichtet und anschließend mit Beton ausgegossen. Bei diesem Arbeitsschritt sollte nach Möglichkeit wasserundurchlässiger Beton (WU-Beton) verwendet werden.

Allerdings kann es bei einem gemauerten Keller vor Ort zu Ungenauigkeiten bei den Abmessungen kommen. Dadurch passt später das Fertighaus nicht optimal in den Keller und es kann zu Baumängeln am Haus kommen.

Beim Kostenvergleich erweckt es den Eindruck, dass der gemauerte Keller günstiger als ein Fertigkeller ist. Doch der Schein trügt, denn bei einem gemauerten Keller werden die Kosten für die Statik- und Arbeitspläne zusätzlich kalkuliert.

Wird der gemauerte Keller fachgerecht ausgeführt, müssen sich Baufamilien nur selten Gedanken aufgrund von Problemen bedingt durch zu hohe Luftfeuchtigkeit (Schimmelbildung) oder durch Feuchtigkeit, die von außen in das Haus eindringt. Des Weiteren hat der gemauerte Keller eine ausgleichende Wirkung auf das Raumklima im kompletten Haus, was auf die 100 %ige Abdichtung des Kellers gegenüber der Umgebung zurückzuführen ist. So kann Feuchtigkeit von den Innenräumen schnell abtransportiert werden. Wichtig dabei ist eine ausreichende Belüftung im Keller und im Haus.

Zusätzliches Geschoss im Keller: Nutzungsmöglichkeiten

Wie bereits erwähnt, bietet das zusätzliche Geschoss beim Traumhaus eine Vielzahl von Nutzungsmöglichkeiten. Bevor wir uns den Wohnkeller und den Nutzkeller genauer anschauen, ein paar weitere Nutzungsmöglichkeiten für den Keller.

  • Garage bzw. Carport

  • Waschküche

  • Raum für Haustechnik

  • Wohnraum

  • Stauraum

  • Lagerraum

  • Heimkino

  • Partykeller

  • Wellness-Oase

  • Einliegerwohnung

Wohnkeller

Wird das Haus auf einem Hanggrundstück gebaut, lässt sich das Untergeschoss optimal als Wohnkeller nutzen, denn die zum Tal gelegene Seite liegt oberirdisch, sodass ausreichend Platz für den Einbau von Fenstern ist. In einem solchen Fall kann auf Lichtschächte verzichtet werden. Der Teil des Kellers, der in den Hang gebaut wird, eignet sich sehr gut für die Haustechnik, den Heizungsraum und dergleichen.

Das Untergeschoss kann aber nicht nur bei Hanggrundstücken als Wohnraum genutzt werden. Ist das Baugrundstück ebenerdig, werden einige Bereiche durch das sogenannte Abböschen angeschrägt, um Lichtschächte einbauen zu können. Wird Wert auf Tageslicht gelegt, lassen sich anstatt der Lichtschächte auch Fenster einbauen.

Wohnkeller im Fertighaus: Was gilt es zu beachten?

Ist geplant, im Keller eine separate Einliegerwohnung einzurichten, profitieren Bauherren von der KfW-Förderung Eigenheim. Beim Bau eines KfW-Effizienzhauses mit Einliegerwohnung im Keller profitieren Baufamilien ebenfalls von Fördermitteln, die aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) stammen. Aufgrund der industriellen Fertigung beim Fertigkeller und den passgenauen Lösungen können die Vorgaben des Fördergebers spielend leicht erreicht werden.

Ob der Wohnkeller als Mietwohnung oder als selbst genutzte Wohnfläche genutzt wird, spielt keine Rolle, denn die Kriterien der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) für Wohnräume müssen in jedem Fall erfüllt werden. Dazu zählen der energetische Standard bei der Dämmung ebenso wie die Größe und Anzahl der Fenster als auch die Raumhöhe. Zusätzlich muss eine Heizungs- und Sanitäranlage vorhanden sein, sodass das Verlegen von Wasser- und Abwasserleitungen nötig wird.

  • Deckenhöhe – Gemäß dem Landesbaurecht beträgt die Deckenhöhe mindestens 2,30 m. In einigen Bundesländern sogar mehr.

  • Licht und Belüftung – Laut Landesbauordnung ist ausreichend Tageslicht ebenso wichtig wie eine entsprechende Belüftung. Beides kann durch die Anzahl und die Größe der Fenster erzielt werden, ansonsten muss eine separate Belüftungsanlage eingebaut werden.

  • Dämmung und Heizung – Es gelten die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Demnach darf der U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient) maximal 0,3 betragen. Um das zu erreichen, ist eine entsprechende Wärmedämmung nötig. Zusätzlich muss das Kellergeschoss beheizt werden.

Nutzkeller

Wird der Keller nur als Nutzkeller, also als Lager, Stauraum und dergleichen genutzt, sind die Vorgaben nicht ganz so streng. Dies reduziert zwar die Baukosten, doch auch hier sollte im Vorfeld gut überlegt werden, wie der Keller später genutzt wird. Der Umbau von einem Nutzkeller zum Wohnkeller ist in den meisten Fällen möglich, aber sehr arbeits- und kostenintensiv.

Nutzkeller oder Wohnkeller: Was ist die bessere Wahl?

Schon bei der Hausplanung muss entschieden werden, ob das Untergeschoss als Wohnkeller oder als Nutzkeller Verwendung finden soll. Für mehr Wohnfläche muss ausreichend Licht in die Räume gelangen. Dies bedeutet, dass die Oberkante Keller über der Oberkante Gelände liegt, um den Einbau von Fenstern zu ermöglichen. Die jeweilige Landesbauordnung legt genau fest, wie viel Mindestlicht in den Keller gelangen muss und wie hoch die Räume sein müssen.

Der reine Nutzkeller dagegen kann auch mittels Lichtschächten belichtet werden. Baufamilien müssen hier keine speziellen Anforderungen erfüllen.

Bei Unsicherheiten bezüglich der Nutzung, sollte eher in Richtung Wohnkeller gebaut werden, denn der nachträgliche Umbau ist nicht nur teuer, sondern lässt sich eventuell aufgrund der Raumhöhen nicht realisieren.

Fertighaus mit Keller: Pro und Contra

Das Fertighaus mit Keller bietet neben den zahlreichen Vorteilen auch Nachteile, die Baufamilien kennen sollten.

Vorteile

  • Zusätzlicher Stauraum sowie Nutzfläche – Die Nutzfläche bei einem Fertighaus mit Keller erhöht sich um ca. 40 %, ohne die Grundfläche des Hauses zu vergrößern.

  • Verbesserung der Energieeffizienz – Der Keller bietet nicht nur einen guten Dämm- und Klimaschutz, sondern kann insgesamt die Energieeffizienz des Hauses verbessern.  

  • Schutz vor Naturkatastrophen – Die weiße Wanne schützt das Fertighaus vor Grund- und Sickerwasser sowie vor drückendem Wasser auf dem Grundstück.

  • Kostenersparnis – Um das Baugrundstück effektiv zu nutzen und möglichst viel Garten zur Verfügung zu haben, entscheiden sich Baufamilien für den Bau in die Tiefe. Der Keller unter einem Fertighaus verursacht  pro Quadratmeter deutlich niedrige Kosten  als die Wohnfläche in den oberirdischen Geschossen.

  • Garage – Der Keller kann auch als Abstellmöglichkeit für das Auto genutzt werden. Zum einen steht das Fahrzeug geschützt und zum anderen kann die Familie bei jedem Wetter trockenen Fußes zum Auto gelangen.

  • Wertsteigerung der Immobilie

  • Platz für die Haustechnik

Nachteile

Kosten für den Bau eines Fertigkellers

Die Kosten für einen Fertigkeller lassen sich nicht pauschal benennen, denn sie sind von verschiedenen Faktoren abhängig.

Was beeinflusst die Preise?

Zu den Faktoren, die die Kosten beim Fertigkeller beeinflussen zählen:

  • Größe des Kellers

  • Bodenbeschaffenheit auf dem Grundstück

  • Ausbaustufe des Fertigkellers

  • Höhe des Grundwasserspiegels

Deutlich günstiger wird es, wenn anstatt eines gedämmten und beheizten Wohnkellers ein reiner ungeheizter Nutzkeller gebaut wird.

Des Weiteren müssen bei den Baukosten für den Fertigkeller auch die regionalen und konjunkturellen Unterschiede in der Baubranche bedacht werden.

Die Kellerbaukosten variieren je nach Größe des Hauses bzw. der Kellerfläche und können durchschnittlich mit 40.000 bis 80.000 Euro kalkuliert werden. Im Schnitt sind das 5 bis 15 % der Gesamtbaukosten für das Haus. Pro Quadratmeter Keller ist mit Kosten von 200 bis 500 Euro zu rechnen. Hierzu müssen die Kosten für den Erdaushub und den Abtransport des Erdreiches extra gerechnet werden.

Um Überraschungen beim Kellerbau zu vermeiden, sollte im Vorfeld ein Bodengutachten erstellt werden. Hier ist mit Kosten von 1.000 bis 1.500 Euro zu rechnen.

Was kostet ein schlüsselfertiges Fertighaus mit Keller?

Auch hier sind die Kosten von verschiedenen Faktoren abhängig. Neben der Bauweise (Fertighaus oder Massivhaus) gehören auch der Haustyp sowie die Qualitätsansprüche bei der Ausstattung zu den Faktoren, die die Kosten für ein Fertighaus mit Keller bestimmen. Das schlüsselfertige Fertighaus ist dabei deutlich teurer, als wenn Baufamilien sich für ein Ausbauhaus oder ein Bausatzhaus entscheiden.

Neben den Hauskosten müssen Häuslebauer auch an die Nebenkosten denken. Dazu gehören

  • Grundstückskosten

  • Erdarbeiten

  • Anschlusskosten

  • Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung

  • Grunderwerbsteuer

Fertighaus mit Keller: Unser Fazit

Die Entscheidung für das Haus mit Keller muss bereits bei der Planung getroffen werden. Die deutlich höheren Baukosten sprechen vermutlich sehr oft gegen den Keller, doch Baufamilien sollten sich die Nutzungsoptionen eines Kellers vor Augen halten. Fiel die Entscheidung gegen einen Keller, lässt sich das im Nachhinein nicht mehr ändern.

Nicht zu vergessen ist, dass ein Haus mit Keller einen deutlichen Mehrwert im Vergleich zu einem Haus ohne Keller hat. Bei einem eventuellen Verkauf des Hauses profitieren die Hausbesitzer von einer deutlichen Wertsteigerung.

Tobias Beuler

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