Baugrunduntersuchung

Warum ist eine Baugrunduntersuchung wichtig?

Grundstückseigentümer und Bauherren tragen das Baurisiko. Gemäß den Vorschriften der DIN 4020 wird auszugsweise wie folgt definiert: „…ein in der Natur der Sache liegendes und unvermeidbares Restrisiko, welches bei Inanspruchnahme des Baugrunds zu unvorhersehbaren Wirkungen oder Erschwernissen (Bauschäden und Bauverzögerungen) führen kann…“. Dies hat nichts anderes zu bedeuten, als dass der Bauherr das Risiko des Bauvorhabens trägt, auch wenn der Boden des Baulands anders beschaffen ist, als man erwartet hätte. Natürlich kann eine Baugrunduntersuchung den Boden nicht verbessern, jedoch liefert sie Informationen, die sowohl für die Planung als auch für die spätere Standsicherheit des Hauses von großer Bedeutung sind. Die Baugrunduntersuchung ist für einige Planungsleistungen Grundvoraussetzung und sollte daher nicht unterschätzt werden.

Anhand der Baugrunduntersuchung und dem daraus resultierenden Baugrundgutachten kann sowohl das Baugrundrisiko bewertet als auch minimiert werden. Dem Architekten und dem Tragwerkplaner (Statiker) müssen die Ergebnisse aus der Bodenanalyse zur Verfügung gestellt werden.

Ist es nötig, dass bei einem Bestandsgebäude die Gründung saniert werden muss, lässt sich anhand der Baugrunduntersuchung des Bodens in Verbindung mit Schadensbildern nicht nur die Schadensursache ermitteln, sondern auch weitere Schäden verhindern. Um in der Folge Baugrundverbesserungsarbeiten durchzuführen, muss die Tragfähigkeit des Bodens bekannt sein und welche Bodenschichten verbessert oder gar ersetzt werden müssen. Nicht unwichtig dabei sind alle Informationen rund um die Grundwasserhöhe. Damit die Gründungssanierung erfolgreich ist, sind die Ergebnisse der Baugrunduntersuchung sowie der aktuelle Zustand vom Baugrund von größter Wichtigkeit.

Ziel und Nutzen der Untersuchung

Kommt es nach dem Hausbau zu Rissen im Mauerwerk, lässt sich auf keinen Fall ohne Baugrunduntersuchung eine eindeutige Aussage zur Schadensursache treffen. Wenn möglich, müssen vorhandene Schadensbilder mit den Ergebnissen der Baugrunduntersuchung verglichen und ausgewertet werden.

Schon vor Bauvorhaben lassen sich die erwähnten Schäden am Haus vermeiden. Eventuell sind Baugrundverbesserungen nötig. Dann muss allerdings eindeutig klar sein, wie der Boden aufgebaut ist. Anhand der Ergebnisse der Baugrunduntersuchung kann erkannt werden, woraus die einzelnen Bodenschichten bestehen und wie man sie verbessern oder gar ersetzen kann. Gleichzeitig enthält das Bodengutachten wichtige Informationen rund um den Grundwasserspiegel.

Bauherren bekommen durch das Bodengutachten Planungssicherheit. Zusätzlich lassen sich mit einem Baugrundgutachten unnötige Kosten durch Gerichtsverfahren vermeiden, denn die Baugrunduntersuchung hat einen rechtlichen Stellenwert und wird vor Gericht anerkannt.

Die Bedeutung des Baugrunds

Für das spätere Bauvorhaben hat die Bodenbeschaffenheit eine große Bedeutung. Aus diesem Grund wird beim Baugrundgutachten die Bodenbeschaffenheit in verschiedene Kriterien unterteilt.

• bodenmechanische Eigenschaften

• Tragfähigkeit des Bodens

• Wassergehalt des Bodens

• Wasserdurchlässigkeit

• Frost-Beständigkeit des Bodens

Das Baugrundgutachten muss dabei den Normen der DIN 4020 entsprechen und wird in drei geotechnische Kategorien unterteilt. Neben der Tragfähigkeit des Baugrunds wird auch untersucht, ob es durch das Bauvorhaben zu Wechselwirkungen kommen kann und ob der Baugrund mit gesundheitsgefährdenden Stoffen oder giftigen Chemikalien belastet ist.

Verständnis des Baugrunds und seiner Eigenschaften

Damit auch Laien besser verstehen, was es mit dem Baugrund auf sich hat und wie sich dieser auf den Hausbau auswirkt, möchten wir die drei geotechnischen Kategorien näher erläutern.

• Geotechnische Kategorie 1 – Die Ansprüche an den Baugrund sind sehr niedrig. Auf Böden der Kategorie 1 ist es möglich, kleine und einfache Gebäude auf einem ebenen und tragfähigen Untergrund zu bauen. Der Bau eines Gebäudes hat dabei weder Einfluss auf das Grundwasser noch auf die direkte Umgebung.

• Geotechnische Kategorie 2 – In die Kategorie 2 fallen Bauwerke ohne ungewöhnliches Risiko, Bauvorhaben mit schwierigen Baugrund- und Belastungsverhältnissen sowie konventionelle Gründungen. Dies bedeutet, es dürfen Gebäude mit einer komplizierten Konstruktion errichtet werden. Für die Kategorie 2 sind geotechnische Erfahrungen und entsprechende Kenntnisse nötig.

• Geotechnische Kategorie 3 – In die Kategorie 3 fallen alle Gebäude, die nicht zu 1 oder 2 gehören. Dies betrifft besonders große und komplexe Bauwerke bei besonders schwierigen Gründungen bzw. Gebäude in einem stark erdbebengefährdeten Gebiet.

Auswirkungen auf Bauprojekte

Die Baugrunduntersuchung soll in erster Linie Auskunft über die Tragfähigkeit sowie die Zusammensetzung des Bodens geben. Ebenso wichtig sind die Wasserverhältnisse auf dem Baugrundstück.

Gibt es jedoch Hinweise, dass es zu einem Problem oder gar zu einer Gefahrenlage beim Bauvorhaben kommt, was wiederum Auswirkungen auf das Haus hat, muss ein spezielles Bodengutachten durch einen Bodengutachter in Auftrag gegeben werden. Zu den Verdachtsmomenten zählen:

• Grundwasser – Es kann bei Grundwasser in tieferen Erdschichten zu Schäden am Haus kommen, weil durch das drückende Wasser ein großer Druck auf die Abdichtungen des Hauses ausgeübt wird. Spezielle Abdichtungsmaßnahmen können hier gegen wirken. Sehr oft kommt es zu solch einem Problem bei einem hohen Grundwasserspiegel oder bei Sickerwasser, das nicht richtig ablaufen kann.

• Altlasten – Gemeint sind damit Verunreinigungen und giftige Stoffe im Boden. Dies ist oft der Fall, wenn das Grundstück vorher industriell genutzt wurde. Wurde das Baugrundstück in der Vergangenheit vom Militär oder einer Tankstelle genutzt, dann sind solche Altlasten kaum vermeidbar. Üblicherweise muss ein großflächiges Flächenrecycling durchgeführt werden. Für den Grundstückseigentümer bedeutet diese, dass hohe Kosten auf ihn zukommen.

• Blindgänger – Dabei handelt es sich um unentdeckte Fliegerbomben aus dem Zweiten Weltkrieg. Mit hohem Zeitaufwand und damit verbunden sehr hohen Kosten müssen diese entfernt werden. Liegt das Baugrundstück in einem bereits verdächtigen Areal, besteht Sondierungspflicht, bevor ein Bauvorhaben gestartet werden kann.

Ist eine Baugrunduntersuchung Pflicht?

In Deutschland besteht eine allgemeine gesetzliche Pflicht privater Bauherren zur Beauftragung einer Baugrunduntersuchung nicht. Da Bauherren das Risiko beim Bauen tragen, sollten sie im eigenen Interesse ein Bodengutachten in Auftrag geben.

Auswahl des richtigen Baugrunduntersuchungsverfahrens

Es gibt verschiedene Verfahren der Baugrunduntersuchung. Laien sind in der Regel damit überfordert, das richtige Verfahren zu bestimmen. Wir haben uns die verschiedenen Methoden genauer angeschaut.

Faktoren, die die Auswahl beeinflussen

Experten haben bei der Baugrunduntersuchung die Wahl zwischen den drei folgenden verschiedenen Möglichkeiten:

• Bohren

• Schürfen

• Sondieren

Für welche Methode sie sich entscheiden, hängt in erster Linie von den örtlichen Gegebenheiten auf dem Baugrundstück ab.

Welche Untersuchungsmethode ist für Ihr Bauprojekt am besten geeignet?

Grundsätzlich sind vier Methoden bei den Baugrunduntersuchungen bekannt. Welche Untersuchungsmethode auf dem eigenen Grundstück. Zum Einsatz kommen sollte, müssen immer die Fachkräfte entscheiden.

Welche Baugrunduntersuchungs-Methoden gibt es?

• Rammkernsondierung (RKS) – Bei dieser Methode werden hohle und seitlich offene Stahlsonden in den Boden des Grundstücks gerammt. Sobald die gewünschte Tiefe erreicht ist, können Proben entnommen werden. Diese Proben liefern Erkenntnisse über die Schichtenfolge des Baugrunds.  

• Rammsondierung – Zum Einsatz bei dieser Methode kommen leichte (DPL), mittelschwere (DPM) oder schwere Rammsonden (DPS). Aus einer Höhe von 50 cm wird ein zuvor bestimmtes Gewicht auf die Rammsonde fallen gelassen. Die Rammsonde dringt durch die Wucht in den Baugrund ein. Bei der Rammsondierung werden die Schläge gezählt, die nötig sind, um die Rammsonde 10 cm tief in das Erdreich zu treiben. Die Ergebnisse geben Aufschluss über die Lagerungsdichte der einzelnen Schichten im Baugrund.  

• Versickerungsversuch – Bei dieser Methode kann festgestellt werden, wie viel Wasser der Baugrund aufnehmen kann. Der Bauherr kann so erfahren, wie gut Regenwasser auf seinem Grundstück versickert und ob es eventuell extra abgeleitet werden muss. Die ermittelten Infiltrationsraten geben Aufschluss darüber, ob Versickerungsmulden der Rigolen nötig sind.

• Schürfen – Im Beisein eines Sachverständigen für Geotechnik werden mit einem Bagger Löcher in den Baugrund gegraben. An den Löchern kann der Sachverständige die einzelnen Schichten erkennen und entsprechend bewerten. Im Rahmen der Baggerarbeiten kann Erdmaterial des Baugrunds entnommen werden. Im Labor werden entsprechend Proben und Analysen des Erdreichs durchgeführt.  

Was kostet eine Baugrunduntersuchung?

Die Kosten für eine Baugrunduntersuchung können nicht pauschal beziffert werden, da sie stark variieren. Je nach angewandter Methode liegen die Kosten für ein Einfamilienhaus bei 600 bis 2.000 Euro. Die deutlichen Preisdifferenzen resultieren aus der Intensität, mit der die Untersuchung durchgeführt wird. Des Weiteren werden die Kosten durch die folgenden Faktoren beeinflusst:

• Gründung (Haus mit oder ohne Keller)

• Größe des Hauses

• Eigenschaften des Grundstücks

• Bodenverhältnisse

• Region in der das Baugrundstück liegt

Wird die Baugrunduntersuchung nach einem Schadensfall wie etwa dem Absacken des Gebäudes durchgeführt, liegen die Kosten für das Bodengutachten bei rund 2.500 Euro und mehr. Die zusätzliche Analyse des Baugrunds ist Grund für die hohen Kosten, denn nur so kann die Schadensursache ermittelt werden.

Baufamilien sollten die hohen Kosten für ein Baugrundgutachten nicht scheuen, denn damit können im Nachhinein Mehrkosten und Verzögerungen rund um den Hausbau vermieden werden.

Handelt es sich um ein komplexes Gebäude, dann ist mit deutlich höheren Kosten für die Baugrunduntersuchung zu rechnen. Dies ist unter anderem von der geotechnischen Kategorie abhängig.

Was sollten Bauherren bei einer Baugrunduntersuchung beachten?

Bei einer Baugrunduntersuchung müssen einige rechtliche Anforderungen und Vorschriften beachtet werden.

Auch wenn ein Bodengutachten in Deutschland vom Gesetzgeber nicht vorgeschrieben wird, sollten zukünftige Hausbesitzer im eigenen Interesse ein entsprechendes Gutachten in Auftrag geben. Wichtigster Grund hierfür ist, dass Grundstückseigentümer alle Risiken rund um das Bauvorhaben tragen. Dies bedeutet, sie sind für alles verantwortlich, was durch den Bau des Hauses auf dem Grundstück passiert.

Ist im Vorfeld bereits klar, dass die Baumaßnahmen sich auf das Nachbargrundstück auswirken, dann ist die Baugrunduntersuchung verpflichtend. Eine Baugrunduntersuchung muss immer von einem Gutachter oder einem Sachverständigen vorgenommen werden. Nur so lassen sich Folgeschäden und damit einhergehende finanzielle Folgen bereits im Vorfeld ausschalten.

Fazit: Die Bedeutung der Baugrunduntersuchung

Das Bodengutachten ist vor jedem Bauvorhaben eine lohnende Investition, auf die Baufamilien nicht verzichten sollten. Es spielt dabei keine Rolle, ob ein Fertighaus oder ein Haus in Massivbauweise auf dem Grundstück entstehen soll. Mit dem Baugrundgutachten bekommen Baufamilien die nötige Sicherheit, gerade in Bezug auf die Beschaffenheit des Bodens. Wenn möglich, sollte das Bodengutachten immer vor dem Kauf des Grundstücks vom bisherigen Eigentümer in Auftrag gegeben werden. Nur so kann der Käufer den Kauf besser einschätzen und kann im Vorfeld unnötige Mehrkosten aufgrund der Beschaffenheit des Baugrunds ausschließen.