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Einliegerwohnung im Keller

Ob zur Vermietung oder um den Eltern, Großeltern oder auch den Kindern eine Bleibe in der Nähe der Familie zu bieten, eine Einliegerwohnung ist stets eine gute Idee. Schließlich bietet sie zahlreiche Vorteile. So kann eine Einliegerwohnung im Keller zum Beispiel steuermindernd wirken. Zudem stellt sie auch eine sehr gute Altersvorsorge dar.

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Einliegerwohnung, was ist das?

Bei einer Einliegerwohnung handelt es sich um eine geschlossene, separate Wohnung in einem Haus. Die Einliegerwohnung darf dabei über keinen eigenen Hauseingang verfügen. Dies ist in § 11 Wohnbaugesetz geregelt und bedeutet, dass das Treppenhaus bzw. der Flur gemeinsam genutzt werden muss.

Wird jedoch auch die Küche oder das Badezimmer gemeinschaftlich genutzt, handelt es sich im rechtlichen Sinne um keine Einliegerwohnung. Hier müssen Bauherren aufpassen. Denn dem Bewohner einer Einliegerwohnung muss die Führung eines eigenen Haushaltes möglich sein. Die Unabhängigkeit der Einliegerwohnung von Räumen der Hauptwohnung ist somit zwingend erforderlich.

Definition einer Einliegerwohnung

  • Ein separater Zugang zur Wohnung ist Pflicht. Entweder als Außeneingang oder als Wohnungszugang über das Treppenhaus

  • Die Einliegerwohnung muss eine separate Wohneinheit sein und über eine vollständige eigene Infrastruktur verfügen, sodass ein eigenständiger Haushalt möglich ist. Dies umfasst nicht nur eine Kochgelegenheit, sondern auch sanitäre Anlagen

  • In ihrer Größe muss eine Einliegerwohnung stets der Hauptwohnung untergeordnet sein, also kleiner als der Rest vom Haus.

Haus mit Einliegerwohnung: Was sind die Vorteile und Herausforderungen?

Es gibt gleich mehrere Gründe, warum Bauherren über eine Einliegerwohnung in ihrem Haus nachdenken. Wichtig dabei ist jedoch, nicht nur die Vorteile zu eruieren, sondern sich auch mit den Nachteilen auseinanderzusetzen.

Die Vorzüge der Integration einer Einliegerwohnung im Kellergeschoss

  • Mieteinnahmen

  • Wertsteigerung der Immobilie

  • Zusätzlicher Wohnraum für Familie oder Angestellte

  • Altersvorsorge

  • vereinfachtes Kündigungsrecht im Vergleich zu regulären Wohnungen

Der Vorteil, welcher beim Gedanken an eine Einliegerwohnung als Erstes in den Sinn kommt, sind ganz klar die Mieteinnahmen. Dabei ist es unerheblich, ob an eine fremde Person oder an ein Familienmitglied vermietet wird. Eine Einliegerwohnung generiert regelmäßige Einnahmen. Diese können dann beispielsweise für die Altersvorsorge genutzt werden oder auch für die Tilgung des Darlehens für den Hausbau.

Ein weiterer Pluspunkt der Einliegerwohnung ist die Wertsteigerung beim Gebäude, welche sich bei einem Verkauf in der Zukunft deutlich zeigt. Kein Wunder, macht die flexible Nutzungsmöglichkeit des Hauses durch die Einliegerwohnung sowohl die Nutzung als Mehrgenerationenhaus als auch das Arbeiten im Homeoffice möglich.

Nicht zu verachten ist beim Thema Einliegerwohnung auch der zusätzliche Wohnraum für die Familie. Welcher Teenager träumt nicht von den eigenen vier Wänden und damit verbundener größerer Eigenständigkeit. Eine Einliegerwohnung kann diesen Teenie-Traum erfüllen und zugleich die Sorgen der Eltern mindern, liegt diese praktische Wohnung doch im elterlichen Haus. Doch nicht nur für fast erwachsene Kinder bietet ein Haus mit Einliegerwohnung gute Möglichkeiten. Auch als Zuhause für das Au-pair oder die notwendige Pflegekraft ist eine Einliegerwohnung im Keller bestens geeignet.

Nicht nur aufgrund möglicher Mieteinnahmen ist eine Einliegerwohnung eine gute Altersvorsorge, sondern auch deshalb, weil im Pflegefall die Kinder darin einziehen und sich um die Eltern kümmern können.

Im Gegensatz zu einer regulären Wohnung bietet eine Einliegerwohnung für Vermieter ein erleichtertes Kündigungsrecht. Dieses Sonderkündigungsrecht erlaubt die Kündigung des Mietvertrages für die Einliegerwohnung, ohne Gründe angeben zu müssen. Die erleichterte Kündigung ist dadurch bedingt, dass zum einen der Wohnraum beengt ist und zum anderen auch die Privatsphäre aufgrund der Vermietung sehr eingeschränkt ist. Die Kündigungsfrist beträgt jedoch auch hier regulär drei Monate.

Diese Nachteile gilt es zu berücksichtigen

Neben den Vorteilen gibt es jedoch auch Nachteile bei einer Einliegerwohnung.

  • niedrigere Mieteinnahmen

  • weniger Privatsphäre

  • erhöhte Baukosten

  • besserer Schallschutz notwendig

Einer der Nachteile in Bezug auf eine Einliegerwohnung sind die im Vergleich zu einer regulären Wohnung niedrigeren Mieteinnahmen. Diese liegen schlichtweg darin begründet, dass sich Einliegerwohnungen meist im Keller oder auch im Dachgeschoss befinden und Mieter deshalb die Räumlichkeiten des Vermieters betreten müssen, um zu ihrer Wohnung zu gelangen. Dies kann nicht nur den Vermieter, sondern auch den Mieter durchaus in seiner Privatsphäre einschränken.

Wird sich beim Hausbau für eine Einliegerwohnung entschieden, so erhöht dies nicht nur den Planungsaufwand, sondern auch die Baukosten. Die Mehrkosten betragen dabei in der Regel bis zu 60.000,- Euro.

Befindet sich die Einliegerwohnung im Dachgeschoss des Hauses, so muss in einen sehr guten Schallschutz investiert werden. Und dies sowohl im Interesse des Vermieters als auch im Interesse des Mieters. Schließlich möchte niemand ständig jeden Schritt oder Nieser des anderen hören. Wichtige Informationen zum Schallschutz finden Bauherren in den DIN 4109 Vorschriften.

Weiterer Pluspunkt: Absetzbarkeit

Einliegerwohnungen bringen nicht nur Einnahmen durch das Vermieten oder zusätzliche Wohnräume für die Eltern oder Angestellte, sondern zudem auch steuerliche Vorteile. Denn Ausgaben, welche Einliegerwohnungen betreffen, können steuerlich geltend gemacht werden. Dies allerdings nur dann, sofern sie klar von den übrigen Hauskosten abgrenzbar sind.

Empfehlenswert ist es für Bauherren, die beiden Wohneinheiten, also Haus und Einliegerwohnung, bereits sowohl beim Bauvertrag als auch beim Darlehensvertrag zu trennen.

Für die Einliegerwohnung können folgende Positionen beim Finanzamt geltend gemacht werden:

  • Darlehenszinsen

  • Maklerkosten, welche für die Vermietung anfallen

  • Instandhaltungs-, Reparatur- und Modernisierungskosten

  • Gartengestaltung und Gartenpflege, sofern der Mieter den Garten mit nutzt

Sonderfall Familienmitglied als Mieter

Wird die Einliegerwohnung durch die Eltern oder andere Familienmitglieder bewohnt, so ist eine vollumfängliche Geltendmachung beim Finanzamt nur dann möglich, wenn die Miete mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt.

2,40 Meter & Co: Welche Aspekte sind bei der Einliegerwohnung im Keller zu beachten?

Eine Einliegerwohnung kann nicht einfach so gebaut werden. Vielmehr gilt es, verschiedene Aspekte zu bedenken und zu berücksichtigen.

Rechtliche Voraussetzungen

Der erste Schritt zum Eigenheim mit Einliegerwohnung ist die Prüfung des Baurechts. Denn nicht immer ist der Bau einer solchen erlaubt. Um herauszufinden, ob der Bau einer Einliegerwohnung erlaubt ist, gibt es gleich zwei Möglichkeiten:

  • Blick in den Bebauungsplan

  • schriftliche Einholung der Auskunft

Die schnellste und einfachste Variante ist der Blick in den Bebauungsplan. Dieser enthält alle wichtigen Informationen bezüglich dem Haus mit Einliegerwohnung bauen. Auch darüber, ob eine Einliegerwohnung erlaubt ist oder nicht. Ein guter Architekt kann einen Bebauungsplan in der Regel problemlos lesen. Im Zweifelsfall sollte jedoch stets bei der Baubehörde angefragt werden.

Gibt es keinen Bebauungsplan, so kann die Auskunft über die Bauerlaubnis einer Einliegerwohnung bei den Baubehörden eingeholt werden. Hier empfiehlt sich definitiv die schriftliche Anfrage. Denn nur dann verfügt die Antwort über eine gewisse Verbindlichkeit. Liegt kein Bebauungsplan vor, muss sich das Gebäude sowohl in seiner Nutzung als auch baulich in die Umgebung einpassen. Dies gibt den Behörden einen relativ großen Spielraum für ihre Entscheidung.

Wichtig ist zudem, dass die Wohnung so geplant wird, dass sie den Kriterien der Baurechtsbehörde hinsichtlich der Abgeschlossenheitsbescheinigung genügt.

Ob Einliegerwohnung im Massivhaus oder Fertighaus, das Bauunternehmen sollte stets getrennte Rechnungen für die Erstellung der Einliegerwohnung und des restlichen Hauses stellen. Denn nur dann können die Baukosten der Einliegerwohnung steuerlich geltend gemacht werden.

Vor der Planung

Noch vor Beginn der Planung müssen sich Bauherren entscheiden, wer in die Wohnung einziehen wird. An eine fremde Person vermieten? Oder sind die Wohnräume später für die Eltern zum Wohnen im Alter gedacht? Denn dies entscheidet mit über die Lage und Wohnfläche der Einliegerwohnung und somit über den Grundriss des Hauses.

Für die reine Vermietung kann die Einliegerwohnung sowohl im Keller als auch im Dachgeschoss geplant werden. Als zukünftige Wohnung für die Eltern im Alter hingegen ist eine im Dachgeschoss gelegene Einliegerwohnung äußerst ungünstig. Hier sollte dann besser eine Einliegerwohnung im Keller oder im Erdgeschoss eingerichtet werden, welche zudem barrierefrei ist.

Soll die Einliegerwohnung ebenerdig sein? Dann muss berücksichtigt werden, dass dies die Hauptwohnung nach oben verlagert.

Während der Planung

Beim Planen der Einliegerwohnung im Keller oder auch im Dachgeschoss gilt es stets das Baurecht des Bundes, aber auch die Landesbauordnung zu beachten. Das Baurecht des Bundes beispielsweise bestimmt, dass eine Einliegerwohnung eine geschlossene Einheit sein muss. Mit eigenem Zugang, eigener Erschließung, eigenem Wasserzähler und eigenem Stromkreis mit Sicherungskasten.

Und auch was die Raumhöhe betrifft, gibt es konkrete Vorgaben. Soll sich die Einliegerwohnung im Keller befinden, so gilt eine Mindest-Raumhöhe von 2,30 Meter. Es empfiehlt sich jedoch, allein schon für den Wohlfühlfaktor eine 2,50 Meter Raumhöhe.

Ebenfalls bereits bei der Planung berücksichtigt werden muss das Licht im Keller und somit etwaige Fensterflächen. Angaben dazu finden sich in der Landesbauordnung. Darin ist in der Regel festgelegt, dass die Fensterflächen im Verhältnis zur Zimmer-Grundfläche mindestens 10 Prozent betragen müssen.

Last but not least: Der Brandschutz. Auch hier müssen Bauherren beim Bau von einem Haus mit Einliegerwohnung einiges bedenken. So zum Beispiel, dass in der Regel stets ein zweiter Fluchtweg vorgeschrieben ist. Dabei kann es sich neben einer Tür auch schlichtweg um einen Terrassenzugang oder um ein Fenster handeln, dessen Größe den Fluchtweg-Bestimmungen genügt.

Kellerumbau vs. Neubau?

Ein Haus mit Einliegerwohnung muss nicht immer ein Neubau sein. Auch ein bereits bestehendes Haus kann um eine Einliegerwohnung im Keller erweitert werden. Allerdings gilt es dafür einiges zu berücksichtigen.

  • Eingang

  • Luftfeuchtigkeit

  • Dämmung

  • Trittschalldämmung

  • Helligkeit

  • Heizung

  • Küche und Badezimmer

  • Sicherheit

Eine Einliegerwohnung muss über einen eigenen Eingang verfügen. Ist dies bei einem Kellerausbau gewährleistet? Zudem sollte der Zugang gut sichtbar, mit Briefkasten und Klingel versehen und nachts gut beleuchtet sein.

Vor allem bei einem Altbestands-Haus ist oftmals die Luftfeuchtigkeit im Keller ein Problem. Bevor der Keller zum Wohnraum erklärt wird, gilt es somit die Luftfeuchtigkeit in diesen Räumlichkeiten zu messen. Dies geschieht am einfachsten per Hygrometer. Liegt die Luftfeuchtigkeit über 60 Prozent, muss durch eine Lüftungsanlage oder größere Fenster für eine verbesserte Durchlüftung der Kellerräume gesorgt werden.

Wichtig ist zudem die Dämmung. Und dies sowohl in Bezug auf Kälte bzw. Wärme als auch in Bezug auf von außen eindringende Feuchtigkeit.

Auch an eine Trittschalldämmung muss gedacht werden. Schließlich möchte kein Mieter gerne durch Schrittgeräusche von oben gestört werden.

Helligkeit sorgt für Wohlfühlatmosphäre. Auch in einem Haus mit Einliegerwohnung. Es ist deshalb, auch abgesehen von den Anforderungen der Landesbauordnung und Bauordnung des Bundes, unabdingbar, dass es in den Kellerräumen eine ausreichende Anzahl an Fenstern mit Tageslicht-Einfall gibt.

Natürlich muss der Keller auch beheizt sein. Nicht nur, weil nur ein warmer Keller auch wirklich wohnlich ist, sondern auch, um Schimmelbildung und etwaiger Mietminderung aufgrund zu niedriger Temperatur entgegenzuwirken.

Eine Einliegerwohnung muss über eigene sanitäre Anlagen und eine eigene Kochgelegenheit verfügen. Sind alle dafür notwendigen Anschlüsse im Keller vorhanden?

Das Thema Sicherheit muss auch beim Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung großgeschrieben werden. Der Zugang sowie etwaige Treppen und auch die Bodenbeläge der Wohnung müssen rutschfrei sein. Fenster und auch die Eingangstür müssen einbruchsicher sein.

Wärme und Schallschutz in der Einliegerwohnung

Bei einer Einliegerwohnung im Keller ist eine umfassende Wärmedämmung sehr wichtig. Denn kalte Kellerräume sorgen nicht nur für Unwohlsein, sondern können auch in Verbindung mit Feuchtigkeit zu Schimmel führen. Besonders geeignet für die Kellerwohnung-Dämmung zeigt sich beispielsweise Linitherm PAL SIL, da damit weder eine Blechschienenmontage noch ein Vormauern notwendig ist. Auch auf eine Folien-Dampfsperre kann aufgrund des PUR/PIR-Hartschaumkerns mit beidseitiger Alufolienbeschichtung verzichtet werden.

Neben Wärme ist auch ein umfassender Schallschutz beim Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung sehr wichtig. Bei der Lärmdämmung gegen Geräusche von außen ist es unabdingbar, neben den Wänden auch die Fenster und Türen zu dämmen. Werden diese Bauteile bei der Lärmdämmung vergessen, bringt auch die Fassadendämmung nicht den gewünschten Erfolg.

Moderne Türen und Fenster kommen bereits mit sehr guter Schallabsorption. Dennoch muss auf die Rahmenstärke dieser Bauelemente geachtet werden. Je dicker der Fensterrahmen, desto besser der Schallschutz. Und so ganz nebenbei auch desto besser die Wärmedämmung. Rollläden und Außenjalousien bringen zusätzlichen Schallschutz.

Schall- und Wärmedämmung lassen sich oftmals auch sehr gut miteinander kombinieren. Der große Vorteil dabei besteht in den dann nur geringen Mehrkosten. Dies muss jedoch unbedingt bereits bei der Planung des Neubaus mit bedacht werden. Eine nachträgliche Schall- und Lärmdämmung ist nicht nur teuer, sondern zudem mit einem großen Mehraufwand verbunden.

Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung: Wie beeinflusst die Kellerwohnung den Immobilienwert?

Der Immobilienwert von einem Haus mit Einliegerwohnung liegt höher als der Wert eines Hauses ohne diesen zusätzlichen Raum zum Wohnen. Dies liegt sowohl an den möglichen Mieteinnahmen, als auch an der großen Flexibilität, die eine Einliegerwohnung mit sich bringt.

Fazit

Ob Einfamilienhaus, Bungalow oder Stadtvilla, ein Haus mit Einliegerwohnung kann in jedem Fall eine gute Idee sein. Denn dem Vermieter bringt diese zusätzliche Wohnfläche diverse Vorteile. So zum Beispiel eine erleichterte Finanzierung seines Hausbaus, steuerliche Absetzbarkeit und vieles mehr. Damit die Einliegerwohnung jedoch überhaupt möglich ist, müssen zahlreiche Anforderungen der Landesbauordnung sowie der Bauordnung des Bundes erfüllt werden. Beispielsweise im Hinblick auf Tageslicht, Raumhöhe und einem getrennten Zugang. Zudem müssen Bauherren noch vor dem Hausbau entscheiden, ob sie die Einliegerwohnung an fremde Personen oder an die Familie vermieten wollen und ob sich die Wohneinheit im Keller, im Erdgeschoss oder im Dachgeschoss befinden soll. Letzteres hat unter anderem auch Auswirkungen auf den Grundriss des Gebäudes.

Tobias Beuler

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