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Baugrundgutachten

Das Baugrundgutachten ist eines der wichtigsten Dokumente beim Hausbau. Denn es gibt Aufschluss über die Bodenbeschaffenheit und somit auch darüber, ob der Grund überhaupt für den Hausbau geeignet ist. Auch über etwaige Probleme wie beispielsweise Verunreinigungen vom Baugrund informiert dieses wichtige Gutachten.

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Was ist ein Baugrund- und Gründungsgutachten?

Beim Baugrundgutachten, auch als geologischer Bericht oder Gründungsgutachten bezeichnet, handelt es sich um ein Bodengutachten. Es wird durch einen professionellen Gutachter erstellt und gibt Aufschluss über die Beschaffenheit des Bodens vom gewünschten Baugrundstück und legt fest, ob der Boden für den Bau eines Hauses geeignet ist.

Die geoanalytische Untersuchung prüft die Wechselwirkungen zwischen dem Grundwasser, dem Boden, dem geplanten Gebäude sowie der Nachbarschaftsbebauung und ist somit die Basis für ein sorgenfreien und kostengünstigen Bauprojekt.

Erweitertes Baugrundgutachten

Während die Analyse von einem herkömmlichen Baugrundgutachten hauptsächlich die Zusammensetzung und damit einhergehend die Tragfähigkeit des Bodens bestimmt, verschafft ein erweitertes Bodengutachten Aufschluss über etwaige Altlasten und Belastungen des Grundstücks. Daraus lassen sich sowohl eine notwendige Altlasten-Entsorgung als auch wichtige Abdichtungsmaßnahmen ableiten. Auch eine eventuell notwendige und sehr kostspielige Areal-Sanierung kann durch ein erweitertes Baugrundgutachten erkannt werden.

Die DIN Vorschriften

Es ist die DIN 4020 in Verbindung mit der DIN 1054 und der DIN EN 1997-1, welche die Normen und das einzuhaltende Verfahren für den Baugrund vorschreibt.

Die für bautechnischen Zwecke notwendigen geotechnischen Untersuchungen werden in der DIN 4020 zusammen mit der DIN EN 1997-2 geregelt.

Doch was sind die DIN 4020 und die DIN EN 1997-1 und -2 überhaupt?

Bei der DIN 4020 handelt es sich um die für das deutsche Bauwesen zuständige Festlegung über die Normen für geologische Untersuchungen. Diese wichtigen Untersuchungen sind die Voraussetzung für die Baugrundsicherheitsnachweise gemäß DIN 1054, welche für Erdbau und Grundbau vom Haus unbedingt benötigt wird.

Dabei werden in der DIN 4020 drei geotechnische Baugrund-Kategorien festgelegt, welche aufgrund der EU Norm DIN EN 1997-1 verbindlich sind.

  • Kategorie 1: Beste Kategorie. Voraussetzungen: Einfache Bauwerke. Tragfähiger, ebener Grund. Keinerlei Einfluss durch das Gebäude auf die Umgebung oder das Grundwasser.

  • Kategorie 2: Jegliche Bauvorhaben, welche nicht zu Kategorie 1 oder Kategorie 3 zählen.

  • Kategorie 3: Bauprojekte mit komplizierten Konstruktionen. Baugrundverhältnisse, welche erweiterte geotechnische Fachkenntnisse notwendig machen.

Ist das Baugrundgutachten öffentlich einsehbar?

Das vom Bauherren selbst beauftragte Baugrundgutachten ist nicht für die Öffentlichkeit einsehbar.

Es kann jedoch durchaus sein, dass bei den Städten und Gemeinden bereits Daten zum Grundstück vorliegen. Diese Informationen bezüglich des Baugrunds darf der Bauherr auf Antrag einsehen. Wichtig zu wissen ist jedoch, dass diese Informationen bei weitem nicht so detailliert und aufschlussreich sind, wie ein professionelles Baugrundgutachten.

Die den Gemeinden und Städten vorliegenden Informationen beinhalten in der Regel lediglich Auskünfte über den Grundwasserspiegel.

Nummer Sicher: Deshalb ist ein Baugrundgutachten wichtig

Um spätere Schäden und Risiken am Bauwerk bereits vorab vermeiden zu können, ist das Baugrund- und Gründungsgutachten sehr wichtig. Denn diese detaillierte Analyse liefert umfassendes Wissen über die Bodenbeschaffenheit. Dadurch schaffen Bauherren noch vor dem Grundstückskauf eine sichere Basis für ihr Projekt. Schließlich wäre es äußerst ärgerlich, ein Grundstück zu kaufen, bei welchem sich später herausstellt, dass es nicht bebaut werden kann.

Durch die Erkenntnisse aus dem Baugrundgutachten lassen sich Baugrundrisiken wie Absackungen, Feuchtigkeit oder auch Risse durch das Setzen des Bodens vermeiden. Dies ist wichtig, denn solche Schäden führen schlimmstenfalls zum vollständigen Baustopp.

Ist das Baugrundgutachten Pflicht?

Verpflichtend vorgeschrieben ist ein Baugrundgutachten in Deutschland nicht. Es ist dennoch angeraten, noch vor dem Grundstückskauf ein solches Bodengutachten anfertigen zu lassen. Und dies hat einen guten Grund: Nach dem Kauf wird der Bauherr zum Grundstückseigentümer. Und eben dieser ist für jegliche Risiken, welche vom Baugrundstück selbst und auch von seiner Bebauung ausgehen, haftbar. Dies kann vor allem bei eventuell vorhandenen Altlasten äußerst teuer werden.

Umso wichtiger ist somit ein ausführliches Baugrundgutachten. Denn nur damit können, idealerweise noch vor dem Grundstückskauf, eventuell vorhandene Belastungen und Risiken festgestellt und damit einhergehende Kosten vermieden werden.

Achtung Ausnahme!

Eine Ausnahme im Bezug auf die Pflichtfreiheit im Bezug auf das Bodengutachten gibt es. Und zwar dann, wenn die Bauarbeiten Auswirkungen auf ein Nachbargrundstück haben können. In einem solchen Fall ist ein Baugrundgutachten Pflicht.

Bauen ohne Baugrundgutachten: mögliche Probleme

Auch wenn in der Regel keine Pflicht für ein Bodengutachten vorliegt, so macht die Erstellung eines solchen durchaus Sinn. Denn der Verzicht darauf kann zu Problemen und damit einhergehend zu hohen Kosten führen.

  • Grundwasser

  • Altlasten

  • Blindgänger

Dies sind nur drei Beispiele davon, was alles beim Bauen ohne Baugrundgutachten zu Problemen führen kann.

Das Thema Grundwasser sollte unbedingt mittels eines Bodengutachtens abgeklärt werden. Denn drückendes Grundwasser übt, wie der Name bereits vermuten lässt, großen Druck auf das Bauwerk und seine Abdichtungen aus. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn Sickerwasser nicht gut abfließen kann und auch dann, wenn ein generell sehr hoher Grundwasserspiegel besteht.

Auch Altlasten sind ein wichtiges Thema beim Kauf eines Grundstücks. Denn verunreinigtes Erdreich oder auch giftige Stoffe im Boden machen ein umfassendes Flächenrecycling notwendig. Die hohen Kosten für diesen Prozess muss der Grundstückseigentümer alleine tragen.

Der Zweite Weltkrieg liegt zwar schon lange zurück, doch im Boden schlummern immer noch viele unentdeckte Fliegerbomben als sogenannte Blindgänger. Der Fund einer solchen nicht detonierten Fliegerbombe führt nicht nur zum sofortigen Baustopp, sondern zieht auch Entschärfungsarbeiten durch ein Spezialkommando und im Falle einer Detonation große Schäden nach sich. Wichtig zu wissen ist hier, dass dem Bauherrn als Grundstückseigentümer auch die Kosten für die Bomben-Untersuchung in Rechnung gestellt wird.

Allein ein umfassendes Bodengutachten macht diese drei Gefahren und noch viele weitere Risiken ersichtlich und ist somit ein absolutes Must-Do für jeden Bauherrn noch vor dem Grundstückskauf.

Schlüsselinformationen in einem Baugrundgutachten

Das Baugrundgutachten ist die Basis für jegliche Entscheidungen des Bauherrn und auch für die Strukturierung des gesamten Bauprojekts. Es gibt Aufschluss über zahlreiche wichtige Informationen bezüglich des Erdreichs und ist in der Regel in zwei Bereiche unterteilt.

  • Methodenteil mit Untersuchungstechniken und Untersuchungsergebnissen

  • Ergebnisteil mit Ergebnisbewertung und Gutachter-Empfehlungen

Insgesamt zählen folgende Informationen zum Inhalt eines Bodengutachtens:

  • Auftraggeber

  • Bauort

  • Bauwerk

  • Bodenaufbau

  • Bodenart

  • bodenmechanische Eigenschaften wie Setzungsverhalten und Tragfähigkeit

  • Grundwasservorkommen

  • Frostsicherheit

  • Versickerungsverhalten von Oberflächenwasser

  • bei Böschungen: Standsicherheit

  • für die Fundamentbemessung wichtige Kennzahlen

  • Ausführung und auch Vorgaben zur Aushebung bzw. Erdbau

Je nach genauer Lage kann auch eine Erdbebenzonen-Zuordnung sowie die Beurteilung von Bergbaurisiken sinnvoll und damit Inhalt des Baugrundgutachtens sein.

Für die Suche nach etwaigen Blindgängern oder Altlasten ist ein erweitertes Baugrundgutachten notwendig.

Ebenfalls zum Inhalt eines Bodengutachtens zählen genaue Gründungsempfehlungen des Gutachters aufgrund seiner Ergebnisse. Dies können Ratschläge zur Bodenverbesserung oder auch der Hinweis auf die Notwendigkeit einer weißen Wanne oder auch Drainage sein.

Die Bodenklassen, was hat es damit auf sich?

Das Wissen über die Bodenklasse des Grundstücks ist wichtig. Denn sie bestimmt sowohl die Baudauer als auch die Baukosten und die architektonischen Möglichkeiten maßgeblich mit.

Die verschiedenen Bodenarten werden in sieben Kategorien eingeteilt.

  • Bodenklasse 1 = Oberboden

  • Bodenklasse 2 = Bodenarten fließend

  • Bodenklasse 3 = Bodenarten leicht lösbar

  • Bodenklasse 4 = Bodenarten mittelschwer lösbar

  • Bodenklasse 5 = Bodenarten schwer lösbar

  • Bodenklasse 6 = Fels leicht lösbar sowie damit vergleichbare Bodenarten

  • Bodenklasse 7 = Fels schwer lösbar

Wer darf eine Baugrunduntersuchung durchführen?

Da es sich beim Bodengutachten um eine fachliche Baugrunduntersuchung handelt, wird sie von einem unabhängigen Sachverständigen für Geotechnik durchgeführt. Dieser wird vom Bauherrn selbst oder auch durch den Bauträger beauftragt.

Extra-Tipp: Es ist von Vorteil, wenn der Sachverständige aus der Region stammt, in welcher das Baugrundstück liegt. Denn dann kann er über wertvolle Vorkenntnisse verfügen.

Wie lange dauert ein Baugrundgutachten?

Das Baugrundgutachten unterteilt sich in zwei Arbeitsschritte:

  • Bohrungen bzw. Erkundung

  • Laboruntersuchung

  • schriftliche Ergebnis-Ausarbeitung bzw. Dokumentation

Die Bohrarbeiten auf dem Grundstück dauern in der Regel drei Stunden. Eine vorsichtige, erste Einschätzung über den Boden kann der Experte bereits direkt nach der Bohrung abgeben.

Die detaillierte Untersuchung des Erdreichs erfolgt jedoch im Labor. Dies nimmt mehrere Tage in Anspruch.

Anschließend vergehen weitere ein bis zwei Wochen, welche für die Erstellung der schriftlichen Ergebnis-Ausarbeitung benötigt werden.

Die Bearbeitungsdauer des Baugrundgutachtens verlängert sich, wenn bei der Laboruntersuchung Schadstoffe im Erdreich gefunden werden. Auch geologische Besonderheiten oder eine notwendige Nachuntersuchung verlängern die Bearbeitungszeit.

Kosten für ein Bodengutachten

Die Kosten für ein Baugrundgutachten sind von der Grundstücksgröße, dem Baugebiet und dem Analyse-Aufwand abhängig und können somit durchaus variieren. Beinhaltet das Bauprojekt einen Keller, ist das Gutachten in der Regel rund 15 bis 20 Prozent teurer als für einen geplanten Hausbau ohne Keller.

In der Regel kostet ein normales Baugrundgutachten um die 1.000 Euro. Ein erweitertes Baugrundgutachten rund 2.500 Euro.

Die Kosten mögen hoch erscheinen, doch sparen durch den Verzicht auf ein Baugrundgutachten ist keinesfalls eine gute Idee. Zumal die Gutachterkosten weitaus günstiger sind als die Folgekosten eines Mangels bei Gründung, Abdichtung und Bau.

Extra-Tipp: Vergleichen! Die Preise der verschiedenen Bodengutachter unterscheiden sich. So kann die Preisdifferenz für ein Bodengutachten gut einige hundert Euro betragen. Es empfiehlt sich somit, dass Häuslebauer vorab mehrere Angebote von unterschiedlichen Gutachtern einholen. Wichtig dabei ist jedoch, nicht nur auf den Preis, sondern auch auf die Qualität zu achten. Zusammen mit dem Angebot sollten Bauherren somit auf die Übersendung von Beispielgutachten bestehen. Nur so lässt sich die Qualität des Gutachtens abschätzen und das beste Preis-Leistungs-Verhältnis finden.

Fazit zum Baugrundgutachten

Vor dem Hausbau steht das Baugrundgutachten. Zumindest dann, wenn Bauherren auf Nummer Sicher gehen wollen. Denn das Bodengutachten verschafft Klarheit über die Beschaffenheit des Bodens, seine Tragfähigkeit und vielem mehr. So hilft das Gutachten durch seine Untersuchungen dabei, Gebäude-gefährdende Risiken wie Absackungen vom Baugrund, Feuchtigkeit oder auch Risse und andere Folgeschäden und Probleme zu minimieren.

Damit einhergehend erspart ein noch vor dem Grundstückskauf erstelltes Baugrundgutachten die horrenden Kosten, welche bei zu spät festgestellten Problematiken auf den Bauherrn zukommen. Nicht zu verachten ist zudem die Planungs- und Kostensicherheit für das Bauvorhaben, welche das Gutachten im Hinblick auf die Kellerkonstruktion oder das Fundament verschafft.

Wichtig für den Bauherren ist, vor der Beauftragung eines Gutachters mehrere Angebote inklusive Beispielgutachten einzuholen und diese umfassend zu vergleichen. Zudem empfiehlt sich eine gründliche Recherche hinsichtlich der Expertise der verschiedenen Baugrundinstitute.

Den Aussagen und Empfehlungen des Baugrundgutachtens sollten Bauherren unbedingt Beachtung schenken und diese befolgen, um spätere unangenehme und teure Überraschungen zu vermeiden. Wenn jedoch etwas nicht ganz nachvollziehbar erscheint, spricht auch nichts dagegen, eine zweite Meinung einzuholen.

Tobias Beuler

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